بسم الله الرحمن الرحيم

مقدمه

موضوعات علمي هرچند بسيار  واضح و مبرهن باشد وقتي در جو مباحثه، مورد مشاجره قرار مي گيرد انتقال مطلب قدري سخت مي شود خصوصا وقتي که در مقام رسيدگي به عملکرد دفترخانه صورت گيرد. انگيزه نگارنده  همواره ارائه پاسخهاي دقيق و روشن با استدلالات کافي و متقن براي همکاران گرامي ميباشد تا در صورت نياز در دسترس بوده و مورد استفاده قرار گيرد. مدتي است که قالب حقوقي تنظيم سند موضوع ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 مورد سوال قرار گرفته است. در اين مقاله کوشيده ايم تا پاسخ مناسب با استدلالات کافي براي آن در دسترس قرار دهيم. نقد همکاران ارجمند ميتواند رهگشا باشد.

طرح موضوع

مالکيت بر منافع اموال، از مالکيت بر عين آنها نشأت مي گيرد، هرآن کسي که مالک عين مال است، مالک منفعت آن نيز هست. دوگانگي مالک اين دو، حالت استثنايي و عموما موقتي دارد. عقد اجاره عقدي است که دوگانگي را در مالکيت عين و منافع پديد مي آورد مالک عين عنوان موجر مي پذيرد و فردي که مالک منافع ميشود به مستاجر موسوم ميشود. اين عقد ذاتا موقتي است و اگر مدت آن معين نشود اعتبار حقوقي پيدا نمي کند و باطل شمرده ميشود. (ماده 468 ق م)

جدائي مالکيت عين و مالکيت منفعت در عقد اجاره از يک سو و موقتي بودن آن از سوي ديگر، در مواردي که موضوع عقد، ملک تجاري است از ديرباز معضلاتي را سبب شده و وضعيتي را پديد آورده است که وجدان قانون گذار و قضات مجري قانون را در دهه هاي دور، آزار داده تا در فکر چاره جويي برآيند. مي دانيم که همه يا اقلا بخش بزرگي از اعتبار يک کاسب به موقعيت مکاني او بستگي دارد و اگر صاحب يک کسب و پيشه، پس از چند سال فعاليت در يک محل، مجبور به ترک مکان فعاليت شغلي خود شود، گويي بخش مهمي از دارايي خود را از دست مي دهد و در مکان جديدش درآمد سابق خود را تا مدتها نميتواند کسب کند. از سوي ديگر، فردي که در محل قبلي او مستقر ميشود، کارش يک شبه رونق مي گيرد و صاحب درآمدي مي شود که براي بدست آوردن آن، زحمتي متحمل نشده است. قانون مالک و مستاجر سال 1339 براي اولين بار و پس از آن قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 ، براي مستاجر چنين ملکي، حقي فراتر از اجاره نامه هاي عادي مشمول قانون مدني شناخت و مقررات قانون مدني را در خصوص برخي از مصاديق عقد اجاره تخصيص داد. مدت اجاره که تعيين آن در زمان انعقاد عقد اجاره، شرط ضروري براي اعتبار حقوقي عقد است وقتي پايان مي پذيرد طبق مقررات قانون مصوب 1356 موجب برطرف شدن و زوال  عقد اجاره نمي شود و بعبارت ديگر، مشمول حکم ماده 494 قانون مدني نيست.[1] بنظر ميرسد با تصويب اين مقررات، حقي که مستاجر نسبت به محل کارش پيدا کرد اولين مصداق قانوني مالکيت معنوي در حقوق ايران است. با اين وجود، مالک ملک هم حقوقي دارد ولازم بود قانون گذار در تقابل حقوق موجر و مستاجر، جانب عدالت را رعايت نمايد. قانون مصوب سال 1356 اجاره اماکن مسکوني را نيز شامل بود و قانون موجر و مستاجر سال 1362 اجاره محل مسکوني را از شمول قانون جديد مستثني کرده و به مقررات قانون مدني اعاده نمود، اما اين اقدام قانونگذار، براي تعديل مقررات سختگيرانه مصوب سال 1356 کافي نبود و مقررات آن قانون به قدري بنفع مستاجر محل کسب، جانبدارانه بود که تصويب ماده واحده سال 1365 را سبب شد. ماده واحده مذکور، با ابداع يک روش و تعيين شرايطي، توسعه بيشتر موارد حق کسب يا پيشه يا تجارت را محدود نمود[2] و نهايتا، قانون موجر و مستاجر سال 1376 که مقررات ملايم تري نسبت به حقوق موجر و مستاجر دارد به تصويب رسيد. همه قوانين نامبرده باستثناي قانون مصوب 1339 -که صراحتا نسخ شده - معتبرند و هرکدام در حيطه شمول خود لازم الاجرا مي باشند و اين چالش براي فعالين در مشاغل حقوقي اعم از استاد دانشکده حقوق، قاضي، وکيل وسردفتر اسناد رسمي است که محدوده شمول هرکدام را بشناسند تا حقوق موجر و مستاجر بنحوي که طبق قانون مقرر است رعايت شود و تضييع حقي صورت نگيرد.

همچنانکه در بالا نيز اشاره شد، مدت اجاره که بموجب ماده 468 قانون مدني، شرط لازم براي اعتبار حقوقي عقد اجاره است وقتي به پايان ميرسد مطابق صدر ماده 494 عقد اجاره را زايل مي سازد و ادامه تصرفات مستاجر از چارچوب عقد اجاره خارج و مشمول مقررات ديگر مي شود. در عقد اجاره اي که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 است انقضاي مدت، تاثيري در حيات حقوقي عقد اجاره نمي گذارد و قانون ياد شده بخاطر حفظ حقوق مستاجر، حقي فراتر از مدت معين شده در عقد اجاره، براي مستاجر قائل گرديده است. بنابراين، در عقد اجاره اي که قانون مصوب سال 1356 بر آن حاکم است، عليرغم انقضاي مدت مشخص شده ، ملک مورد اجاره همچنان در تصرف مستاجر باقي مي ماند و توافقات عقد اجاره همچنان برآن جاري مي شود و بطور خلاصه رابطه استيجاري پايان نمي يابد. در اين وضعيت، موجري که قصد خاتمه دادن به رابطه استيجاري و تحويل گرفتن ملک خود از مستاجر را دارد فقط در صورت اجتماع شرايط خاصي که قانون معين کرده است، مي تواند با اخذ حکم مرجع قضايي و با پرداخت مبلغي بعنوان حق کسب يا پيشه يا تجارت (يا سرقفلي[3])، به هدف خويش نايل آيد.[4]

آنچه بيان شد براي مستاجري بود که خواهان ادامه فعاليت در محل استيجاري خودش است، لکن ادامه فعاليت مستاجر يک محل تجاري در محل معين و ثابت، همواره براي چنين مستاجري مطلوب نمي باشد و ممکن است تغييرات و تحولات در وضعيت کسب و کار او، يا مسايل زندگي شخصي اش، ايجاب کند که خود او بخواهد  محل کسب يا شغل يا نحوه زندگي خود را تغيير بدهد و در نتيجه، ادامه فعاليت در آن محل، ديگر به صلاح او نباشد و لازم آيد که محل کسب خود را تخليه و به مالک تسليم کند. اما پر واضح است حقي که او نسبت به محل دارد جزو سرمايه زندگي و حاصل مدتها کار و فعاليت اوست و بايد بتواند بنحوي اين حق خودش را محفوظ بدارد.

از سوي ديگر شرايط زندگي، مصلحت هاي شخصي، وضعيت مالي و بالاتر از همه، اراده مالک (موجر) نيز در اين موضوع تعيين کننده است. ممکن است مالک قدرت مالي براي پرداخت حق کسب يا پيشه يا تجارت (يا سرقفلي) مستاجر را نداشته باشد يا بخواهد مستاجر را تحت فشار قراردهد و از توافق منصفانه با او سرباز زند. بروز چنين وضعيتي، ميتوانست مستاجر را به بن بست بکشاند. قانون گذار سال 1356 اين موضوع را پيش بيني کرده و با تصويب ماده 19 در مقام چاره جويي برآمده است.

ماده 19 قانوني روابط موجرو مستاجر سال 1356 مقرر ميدارد:

"...  ‌هر گاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غير سلب شده يا اجاره‌نامه‌اي در بين نبوده و  مالک راضي به انتقال به غير نباشد بايد در مقابل تخليه مورد اجاره، حق‌کسب يا پيشه يا تجارت مستأجر را بپردازد والا مستأجر مي‌تواند براي تنظيم سند انتقال به دادگاه  مراجعه کند، در اين صورت  دادگاه حکم به تجويز‌انتقال منافع مورد اجاره به غير و تنظيم سند انتقال در دفترخانه تنظيم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق يا دفترخانه نزديک ملک (‌اگر اجاره‌نامه رسمي در بين ‌نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال مي‌نمايد و مراتب را به موجر نيز اعلام خواهد نمود، مستأجر جديد از هر حيث نسبت به تمام‌شرايط اجاره قائم‌مقام مستأجر سابق خواهد بود.  ‌هر گاه ظرف شش ماه از تاريخ ابلاغ حکم قطعي منافع مورد اجاره با سند رسمي به مستأجر جديد انتقال داده نشود حکم مزبور ملغي‌الاثر خواهد بود."  

مستاجري که طبق قراداد اجاره، حق انتقال به غير ندارد و مالک محل تجاري او نيز راضي به انتقال به غير نبوده، به دادگاه مراجعه کرده و حکم بر تجويز انتقال منافع دريافت کرده و مراتب طبق ماده 19 جهت تنظيم سند به دفترخانه اعلام گرديده است، در خصوص قالب حقوقي سندي که در دفتر اسناد رسمي بايد تنظيم شود شبهاتي مطرح گرديده و سوالاتي را موجب شده است. بعضا، گفته ميشود در اين خصوص سند "اجاره نامه" بايد تنظيم شود زيرا موضوع معامله، منافع ملک است و براي انتقال منافع ملک، سند "اجاره نامه" مناسب است. مقدمه اي که در بالا آمد دست مايه اوليه ما خواهد بود تا به بررسي قالب حقوقي مناسب براي تنظيم سند در اين شرايط بپردازيم و ببينيم عقدي که ميتواند ناقل حقوقي کامل و صحيحي براي اين موضوع باشد کدام است.

براي روشن شدن جوانب مختلف موضوع بحث و يافتن پاسخ دقيق لازم است اجزا و ارکان قراردادي که بايد تنظيم شود به خوبي تجزيه و تحليل گردد تا بستر لازم براي نتيجه گيري متقن فراهم باشد. اين بحث عمدتا موارد زير را شامل خواهد بود:

1-     طرفين معامله

2-     موضوع معامله

3-     عوض

1- طرفين معامله

مطابق ماده 473 قانون مدني" لازم نيست که موجر مالک عين مستاجره باشد ، ولي بايد مالک منافع آن باشد." بنابراين اگر در مقام تنظيم سند اجاره نامه باشيم ، مستاجر اول، موجر محسوب مي شود و حسب ظاهرماده مذکور، چون مالک ملک، مالک منافع نيست نميتواند موجر چنين عقد اجاره اي واقع شود،  زيرا آنچه در عقد اجاره ملاک است مالکيت منافع است که به مستاجر تعلق دارد حتي اگر مدت عقد اجاره هم منقضي شده باشد اين مستاجر است که ميتواند از منافع آينده ملک استفاده کند. عبارت ماده 19 هم به انتقال منافع که با عقد اجاره سازگار است اشاره دارد. بدين ترتيب، شايد بنظر برسد، از جهت طرفين معامله، سند اجاره نامه براي موضوع بحث مناسب مي باشد. اما اين نتيجه گيري که ظاهرا، مستند به ماده قانوني نيز هست، چنگي به دل نمي زند و حتي قبل از تعمق کافي در آن، داراي اشکال و ايراد بنظر ميرسد. جهت موشکافي موضوع، جنبه هاي زير قابل بررسي و تعمق ميباشد.

اول- مستمر بودن عقد اجاره

در بسياري از عقود، با تحقق کامل عقد و رد و بدل شدن عوضين، ارتباط طرفين عقد باهمديگر به پايان ميرسد و هرکسي راه خود را مي رود و شايد تا آخر عمر نيز، يکديگر را نبينند و نيازي هم به هيچ ارتباطي نيست. اما پاره اي از عقود مستمر هستند وبا انعقاد عقد نه تنها ارتباط طرفين پايان نمي پذيرد بلکه بالعکس شروع ميشود، عقد اجاره نيز يکي از آنهاست. موجر و مستاجر در طول مدت عقد اجاره، همواره با همديگر در ارتباط و تعامل ميباشند. با اين وصف، وقتي قرار است اجاره نامه اي تنظيم شود پذيرفتن اينکه موجر اجاره نامه مذکور، مستاجري باشد که فقط اجاره نامه را در مقام موجر امضا خواهد کرد و بعد از آن، کلا از صحنه رابطه استيجاري محو خواهد شد به سختي قابل قبول ميباشد.

دوم – مفاد و مندرجات و شرايط اجاره نامه

مفاد و مندرجات سند اجاره نامه را طرفين آن يعني موجر و مستاجر تعيين مي کنند. براي انتقال حقوق يک مستاجر محل تجاري، مقرر است عقدي منعقد و براي آن سندي تنظيم شود، مفاد و مندرجات سند مذکور خصوصا وقتي که اصلا اجاره نامه اي بين مستاجر اول و مالک در بين نبوده است چگونه تعيين خواهد شد. وقتي سند اجاره نامه بدون حضور مالک ملک، بين مستاجر اول و مستاجر دوم تنظيم شود ملاک اجراي بخش انتهايي ماده 19 داير بر قائم مقامي مستاجر جديد نسبت به مستاجر سابق از جهت درج مفاد و شرايط عقد اجاره در سند اجاره نامه، آيا صرفا اظهارات مستاجر اول خواهد بود؟ مي دانيم که مراجع قضايي در مقام رسيدگي به ماده 19 فقط اجازه انتقال را به مستاجر مي دهند و مفاد و شرايطي براي درج در سند اعلام نمي کنند و نماينده اي نيز براي امضاي سند معرفي نمي نمايند و حکم صادره جنبه اعلامي دارد. حال اگر قرار باشد در اجراي ماده 19 سند اجاره نامه تنظيم شود سردفتر اسناد رسمي از چه منبعي، مفاد و مندرجات اجاره نامه را تعيين و تحريرکند؟ آيا صرف اظهارات مستاجر اول ميتواند کافي باشد؟ اگر مندرجات اجاره نامه بعد از تنظيم و ثبت آن، با طرح دعوي توسط مالک به چالش کشيده شود، نحوه دفاع سردفتر اسناد رسمي از عملکرد خودش چگونه خواهد بود.

ما در اين قسمت در مقام بيان وجود اشکال و ايراد تنظيم سند اجاره نامه در خصوص ماده 19 هستيم (نه يافتن پاسخ اشکلات بهرطريق ممکن و دفاع از اين رويه اشتباه) زيرا معتقديم در اين مورد نبايد سند اجاره نامه تنظيم شود و اگر بتوان، هرچند به سختي و با مسئوليتهاي مضاعف براي سردفتر، سند اجاره نامه تنظيم کرد اين سختي کار تنظيم سند اجاره نامه و مسئوليتهاي قانوني مضاعف که بر دوش سردفتر اسناد رسمي، بناحق، سنگيني خواهد کرد نه از ذات مسئوليت شغلي او، بلکه ناشي از سردرگمي در انتخاب قالب صحيح سند موضوع ماده 19 مي باشد و اگر راه بدرستي انتخاب شود چنين مشکلي مطرح نخواهد شد.

2 – موضوع معامله

در بادي نظر، چنين متبادر به ذهن مي شود که موضوع معامله منافع ملک است بنابراين عقد اجاره که ماهيتش، انتقال منافع است عقد مناسبي براي موضوع بحث مي باشد لکن با کمي دقت مشخص ميشود که چنين نيست و بايد در اين موضوع کمي دقت و تامل کرد. آيا آنچه توسط مستاجر اول به مستاجر دوم انتقال مي يابد صرفا منافع ملک ميباشد؟ همچنانکه در مقدمه مقاله نيز توضيح مبسوطي داده شد مستاجر اول بموجب قانون موجر و مستاجر مصوب 1356 داراي حق کسب يا پيشه يا تجارت ميباشد و موضوع انتقال، نه فقط منافع ملک، بلکه در کنار آن حقوق کسب يا پيشه يا تجارت مستاجر است. با اين وصف، سوال را اينگونه مطرح مي کنيم که آيا قالب عقد اجاره توانايي انتقال حقوق مستاجر اول، نسبت به مورد اجاره را بنحو اکمل دارا ميباشد؟

با نگاهي اجمالي به مقررات اجاره[5] اين موضوع واضح و مبرهن است که عقد اجاره غير از انتقال منافع خصوصيت ديگري نميتواند داشته باشد، بنابراين، کفايت لازم را براي تنظيم سند موضوع حکم قضاييِ تجويزِ انتقالِ منافع ندارد. ممکن است گفته شود در ضمن سند اجاره نامه ميتوان با درج يک جمله، حقوق مستاجر قبلي را نيز به مستاجر جديد انتقال داد. اما مسلما اين روش، راهکار مناسب و صحيحي براي تنظيم اسناد مراجعين نميباشد و بمنزله اين است که باري را که مناسب کاميون است با اتومبيل سواري انتقال دهيم. آيا منطقي هست که انتقالِ آن بخش از موضوع راکه داراي ارزش بسيار بالايي قريب به قيمت ملک است يعني حقوق کسب يا پيشه يا تجارت،با يک جمله سرو سامان دهيم و بخش کم ارزش آن که منافع مثلا يکساله ملک است و ارزش بسيار کمي دارد موضوع اصلي سند قرار دهيم. منطق حکم ميکند که اگر قرار است تنها يک سند براي چنين موضوعي تنظيم شود بخش کلان موضوع انتقال که حقوق کسب يا پيشه يا تجارت است براي انتخاب قالب سند مدنظر باشد.

3- عوض معامله

عوض درعقد اجاره، اجاره بهاي ملک است. در سندي که در اجراي ماده 19 بايد تنظيم شود عوض، اجاره بهاي مدت اجاره نيست و يا حداقل بايد گفت عوض، صرفا اجاره بهاي ملک به تنهايي نمي باشد بلکه عوض اصلي و مهمتر و با ارزشتر، مبلغ مورد توافق بين دو مستاجر بابت واگذاري حق مستاجر اول به مستاجر جديد ميباشد.  براي انتقال حقوق مستاجر اول به مستاجر دوم مبالغ بسيار هنگفتي توسط مستاجر دوم به مستاجر اول پرداخته مي شود اما اجاره بهاي ملک در مقايسه با آن، رقمي بسيار ناچيز است. ميدانيم ملک استيجاري که داراي سرقفلي يا حق کسب يا پيشه يا تجارت است اجاره بهاي بسيار پايين و ناچيز و بعضا در حد اغماض دارد و بسياري از موجرين محل مذکور از دريافت اجاره بهاي ملک امتناع مي نمايند و مستاجرين مجبور مي شوند به جهت جلوگيري از تحقق شرايط تخليه عليه آنها، اجاره بها را از طريق دفترخانه اسناد رسمي، نزد بانک توديع نمايند. چه بسيار قبوض وديعه اجاره بها که در دفاتر اسناد رسمي بايگاني مي شود و هرگز توسط مالکين دريافت نمي شود و حتي در صورت حصول توافق بر دريافت اجاره بها بين مالک و مستاجر نيز در اغلب موارد، قبوض توديعي از دفترخانه مورد مطالبه قرار نميگيرد زيرا وقت و زحمت و هزينه هاي اقدام قانوني و هزينه هاي رفت و آمد براي دريافت وجوه توديع شده، بخاطر مبالغ ناچيز خود قبوض، توجيه منطقي و اقتصادي ندارد. در نقطه مقابل، مبلغي که بابت حقوق مستاجر اول به او پرداخته ميشود با قيمت مالکيت ملک، حتي در صورت مسلوب المنافع نبودن (يعني قيمت ملک در فرضي که عين و منافع هر دو در مالکيت فروشنده باشد) تفاوت خيلي زيادي ندارد. بنابراين همچنان که در بند قبلي نيز توضيح داده شد منطقي نيست که بخش کلان موضوع انتقال را که عوض حقوق کسب يا پيشه يا تجارت است با يک جمله در ضمن عقد اجاره به حاشيه ببريم و براي بخش ناچيز آن که اجاره بهاي منافع مدت موقت آينده ملک است عقد مفصلي تنظيم کنيم.

******

از آنچه تاکنون بحث شد اين نتيجه حاصل گرديد که سند اجاره نامه، نه از حيث طرفين معامله، نه از جهت موضوع معامله و نيز نه از بابت عوضي که برآن توافق شده است، قالب حقوقي مناسبي براي انتقال موضوع ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 نمي باشد. حال به بررسي قالب حقوقي مناسب پرداخته و سخن را به پايان مي بريم:

صلح حقوق

 از بحثهاي قبلي تکليف عقد اجاره، نفيا معين شد. عقود ناقله  ديگر که ميتواند در موضوع بحث مطرح باشد، عقد بيع و عقد صلح است.  عقد بيع، براي تمليک عين اموال يا بعبارت ديگر، انتقال مالکيت عين اموال به ديگري است [6]و در موضوع بحث ما که عينِ هيچ مالي موضوع انتقال نيست، عقد بيع نمي تواند مورد استفاده قرار گيرد. منظور از عقد صلح نيز، عقد صلح در مقام معاملات است ماده ??? قانون مدني مقرر ميدارد: " صلح درمقام معاملات هرچند نتيجه معامله را که بجاي آن واقع شده است مي دهد ليکن شرائط واحکام خاصه آن معامله را ندارد بنابراين، اگر مورد صلح عين باشد در مقابل عوض، نتيجه آن همان نتيجه بيع خواهد بود بدون اين که شرايط واحکام خاصه بيع درآن مجري شود."

استفاده از قالب حقوقي عقد صلح براي سند انتقال موضوع ماده 19 قانون موجر و مستاجر مصوب 1356، هيچکدام از ايراداتي را که در خصوص طرفين معامله و عوض مورد معامله در عقد اجاره قبلا طرح و بررسي گرديد، ندارد. همچنين از حيث موضوع معامله نيز عقد صلح، عقد مناسبي براي انتقال حقوق مستاجر اول به مستاجر دوم مي باشد، لکن جاي آن دارد که چگونگي حقي که مستاجر دارد و ميخواهد آن را به مستاجر بعدي انتقال دهد مورد توجه بيشتر  قرار گيرد.

همچنان که از ابتداي سخن مفصلا مورد اشاره قرار داديم مورد معامله موضوع ماده 19 که با دخالت مرجع قضايي انتقال داده مي شود و حتي فراتر از آن، مورد معامله اسناد صلح حقوق مستاجر قبلي به مستاجر بعديِ موضوع قانون مذکور که با توافق متعاملين و رضايت مالک ملک بدون دخالت مرجع قضايي تحرير ميشود عبارت از حقوقي است که مستاجر در اثر کار و فعاليت خود در محل کسب خود بدست آورده است واقعيت نيز اين است که هدف قانون گذار و تهيه کنندگان آن نيز همين بوده که براي چنين مستاجري  آنچنان حقوقي شناخته شود. لکن اين ديدگاه هرچند درست ميباشد اما کامل و دقيق نيست. براي اينکه صحت مدعا روشن شود سه سوال ذيلا مطرح مي کنيم پاسخ سوالات، ما را به ديدگاه کامل تر و صحيح تر رهنمون خواهد ساخت:

1-     اگر مستاجر فقط چند روز قبل از لازم الاجرا شدن قانون موجر و مستاجر مصوب سال 1356 محل را اجاره کرده باشد و در آن محل سابقه فعاليتي نداشته تا اعتبار خاصي به محل داده باشد آيا چند روز بعداز لازم الاجرا شدن قانون مذکور، حقي براي واگذاري داشته يا خير و اگر داشته است، باتوجه عدم همخواني با توجيهي که براي ايجاد حق کسب يا پيشه يا تجارت شده و ميشود اين حق چگونه  حقي بوده است؟

2-     اگر مستاجر در محل مورد اجاره سالها فعاليت کرده و اعتبار خاصي به محل بخشيده و مشتريان فراوان جمع کرده باشد اما پس از آن، محل مورد اجاره را به مدت مديدي تعطيل کرده باشد  بنحوي که مشتريان تماما پراکنده شده و محل مذکور فراموش گرديده و ديگر مورد شناخت ومراجعه هيچ مشتري نباشد آيا حق مستاجر از بين رفته است؟

3-     اگر متصرف محل تجاري که مدعي مستاجري محل است سالهاي سال بلکه دهه ها در محل مورد نظر فعاليت اقتصادي کرده و اعتبار تجاري بسيار بالايي براي محل بوجود آورده باشد اما در اثر شکايت مالک و بموجب راي مرجع قضايي تصرفش غير قانوني اعلام شده و سمت مستاجري از او سلب شده باشد در اين فرض که عقد اجاره وجود ندارد وضعيت قانوني اعتباري که در اثر فعاليت او نسبت به محل ايجاد شده است چيست و اگر مي گوئيم حقي ندارد علت دقيق تعارض بين استدلال با موارد ديگر که مستاجر تصرف قانوني دارد چيست؟

 در فروض اول و دوم بالا، وقتي مقرر است سندي طبق ماده 19 ، يا حتي با رضايت مالک و بدون دخالت دادگاه، سند صلح حقوق ، بين مستاجر فعلي و مستاجر بعدي تنظيم شود اگر مورد معامله موضوع سند،  حق مستاجر فعلي، يعني همان حق کسب يا پيشه يا تجارتي باشد که دائم سخن از آن رفته و مي رود، در واقع چيزي فرضي و موهوم و ناموجود بوده و معامله بدليل فقدان موضوع باطل خواهد بود. اما آيا واقعا مستاجر اول در فروض اول و دوم بالا، چيزي براي انتقال ندارد تا موضوع معامله واقع شود يا چيزي که به او تعلق دارد ماهيت ديگري دارد و تاکنون در اغلب موارد بدرستي شناخته نشده است. در پاسخ بايد گفت حقي که مستاجر محل کسب و پيشه  و تجارت دارد مالکيتي است (مالکيت به مفهوم عام) که او نسبت به قرارداد اجاره دارد و موضوع معامله اسناد صلح حقوق در اين موارد، اگر بطور دقيق بيان شود عبارت است از "قرارداد اجاره". ^[7]  يعني مستاجر حق خود را نسبت به "قرارداد اجاره" واگذار ميکند. در اين ديدگاه اعتباري که مستاجر در اثر فعاليت تجاري خود به محل مي بخشد و ارزش مادي حق خود را ارتقا مي بخشد اصل موضوع معامله نيست بلکه به مثابه نمائاتي است که به اصل موضوع معامله اضافه مي کند.

حال مي خواهيم سوالات طرح شده را پاسخ دهيم:

1-     باتوجه به اينکه قانون موجر و مستاجر سال 1356 براي مستاجر محل تجاري حق کسب يا پيشه يا تجارت شناخته است بنابراين مستاجري که هنوز فعاليت آنچناني در محل اجاره انجام نداده نيز ميتواند حق خود را نسبت به" قرارداد" قانوني خود واگذار کند و اين حق موجود و قانوني است و معامله صحيح خواهد بود.

2-     باتوجه به اينکه حق مستاجر با عقد اجاره براي او ايجاد شده است عدم فعاليت در محل تجاري به مدت طولاني و فراموش شدن آن، باعث از بين رفتن حق قانوني مستاجر نسبت به قرارداد اجاره نمي شود. اين وضعيت، صرفا در پسند مشتري و مبلغي که بعنوان  مال الصلح عهده دار پرداخت آن ميشود موثر خواهد بود نه در اصل حق مستاجر.

3-     با صدور راي از مرجع صالح قضايي بر بي حقي متصرف محل، به لحاظ نبودن عقد اجاره، موضوع کلا از شمول قانون موجر و مستاجر مصوب 1356 خارج شده و حق کسب يا پيشه يا تجارت که نهادي قانوني مربوط به مستاجر محل مي باشد مصداق پيدا نمي کند.

نتيجه گيري

در اجراي ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 سندي که بايد تنظيم شود نميتواند اجاره نامه باشد بلکه بايد سند صلح حقوق تنظيم گردد زيرا:

1-     از حيث متعاملين: مالک ملک داخل در متعاملين سند نيست و مستاجر اول نيز با تنظيم سند مورد نظر از رابطه استيجاري خارج مي شود بنابراين از حيث متعاملين تنظيم سند اجاره اشکال دارد اما در سند صلح حقوق متعاملين سند  با عمل حقوقي که واقع ميشود مطابقت تام دارد.

2-     از جهت عوض: عوض اصلي عمل حقوقي که موضوع ماده 19 است اجاره بهاي ماههاي آينده نيست بلکه وجهي است که در قبال حق مستاجر قبلي نسبت به قرارداد اجاره است و اين عوض مي تواند مال الصلح عقد صلح قرار گيرد نه اجاره بهاي عقد اجاره.

3-     از نظر مورد معامله: مورد معامله موضوع ماده 19 مذکور، حق مستاجر به نسبت به قرارداد اجاره است که قبلا بين مالک  و مستاجر واقع شده  يا برطبق مراضات حاصله عملي گرديده است و بنابراين، موضوع سند، "انتقال قرارداد اجاره" است نه منافع ملک مورد اجاره، و اين چيزي است که در قالب حقوقي عقد صلح امکان پذير ميباشد.

22 ارديبهشت 1403

notary1tabriz@yahoo.com

محمدرضا اديب

فهرست منابع

انتقال قرارداد [كتاب] / مؤلف ابراهيم شعاريان،. - تهران : موسسه مطالعات و پژوهش هاي حقوقي شهر دانش, 1394.

حقوق مدني - دوره عقود معين 1 [كتاب] / مؤلف ناصر کاتوزيان،. - تهران : شرکت سهامي انتشار, 1384. - جلد 1.

حقوق مدني - عقود معين 2 [كتاب] / مؤلف ناصر کاتوزيان،. - تهران : گنج دانش, 1388. - جلد 2.

سرقفلي و حق کسب و پيشه و تجارت در حقوق ايران و فقه اسلام [كتاب] / مؤلف بهمن کشاورز،. - تهران : انتشارات کشاورز, 1392.